为了推进科学立法、民主立法，提高立法质量，根据《中华人民共和国立法法》等有关规定，珠海市住房和城乡建设局、珠海市司法局于8月16日就《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定（草案）》举行了立法听证会（暨征求意见座谈会），直接听取社会各方意见，现将听证会的有关情况报告如下：

　　一、听证会的基本情况

　　（一）听证事项。

　　听证会主要围绕草案的相关内容听取相关意见和建议。

　　（二）听证会公告方式和报名情况。

　　8月7日，在珠海市住房和城乡建设局门户网站、珠海经济特区报发布了关于召开规定草案立法听证会的公告，公告了听证会的时间、听证事项、听证参加人类别及名额、报名条件、报名办法、草案全文等相关内容。

　　截至8月11日报名结束，共有13人报名参加听证会，包括市民、企业、行业协会、市人大代表、区政协委员、律师代表。

　　（三）听证参加人员的确定。

　　市民、物业企业、行业协会、市人大代表、市政协委员、律师代表的报名人数与规定的名额一致，确认该13人为对应类别的听证参加人。

　　本次听证会邀请了珠海市人大常委会法工委、珠海市文明办、珠海市城市管理和综合执法局相关负责同志和新闻媒体作为旁听代表参加此次听证会。

　　经听证组织机关指定，听证会主持人由珠海市住房和城乡建设局副局长刘苑平担任；听证陈述人由珠海市住房和城乡建设局副科长李黎担任；听证记录人由珠海市住房和城乡建设局闫春新、苏文珍担任。

　　8月14日，听证参加人员名单在珠海市住房和城乡建设局门户网站上进行了公示。

　　（四）听证会举行过程。

　　8月16日下午听证会如期举行。实际出席听证会的听证参加人有13人，分别是业主代表顾家福、都俊梅、李钟伟、徐艳平、袁春华；物业企业、行业协会代表李称意、黄小章、邱荣田、双珊、职消寒；市人大代表章征涛；香洲区政协委员禹华超；律师代表芦海滨，共13人。

　　听证会共三项议程：一是由听证主持人宣布听证会开始，宣布听证会纪律、听证事由以及听证主持人、听证陈述人和听证参加人名单；二是由听证陈述人就草案作要点陈述；三是由听证参加人对听证事项发表意见；四是听证陈述人就听证参加人提出的相关意见和建议作出解释和说明。

　　整个听证会历时两个小时。听证会上气氛热烈，听证参加人发言踊跃，围绕听证内容提出了问题、意见或建议，实现了听证目的，取得了良好的法律效果和社会效果。

　　二、听证代表提出的主要意见、建议及理由

　　（一）关于第二条中的表述。

　　建议在自治、法治、德治后增加“共治”二字。

　　（二）关于第六条中的表述。

　　1.建议明确议事会与业主大会决定相冲突时，以业主大会有效表决结果为准。

　　2.建议在第二款增加“形成自治公约、管理规约”的表述。

　　（三）关于第七条中的表述。

　　建议修改本条款表述，易引起歧义，加入“红色物业”更切合实际。

　　（四）关于第八条的表述。

　　1.建议明确社会组织的范围与条件。

　　2.建议增加前提条件，须征得三分之二以上业主同意，且不影响业主居住环境。

　　（五）关于第九条、第十一条的物业管理委员会。

　　1.“应当设立”是否与《珠海经济特区物业管理条例》中的“可设立”在法律效力上相冲突；

　　2.应适当推行而不是必须，会引发全部成立物管会，选择性忽略成立业委会，出现避难就易的情形；

　　3.不应设定由百分之十以上业主提请的前提条件，应由镇街主动推动成立。

　　4.业主代表人数占比较少，应该至少占比不少于三分之二。

　　5.明确对物业管理委员会的监管主体。

　　（六）关于第十七条表述。

　　建议将“包干制的普通住宅前期物业服务收费执行政府指导价管理”修改为“包干制的普通住宅前期物业服务收费执行政府指导价”。

　　（七）关于第十九条中的物业服务人擅自提前撤出物业区域的表述。

　　建议将“擅自提前撤出”修改为“未依法提前撤出”。

　　（八）关于第二十二条中的表述。

　　1.建议将“业主共有收益应当用于补充维修资金”修改为“由业主大会共同决定”或者不予以明确。

　　2.认为第二款与第三款权责不一致。建议物业服务人与业主委员会的处罚金额调整为同一标准。

　　（九）关于第二十四条加强业主委员会规范运作。

　　1.认为对物业企业的惩戒措施很多，建议将责任下沉到业主委员会委员一级，如果业主委员会委员存在违法违规的情况，建议排除其参加其他小区业主委员会当选资格，防止在本小区违反规定被除名后，又转移到其他小区发生同类事件。

　　2.建议将“构成犯罪的，依法追究刑事责任”修改为“移交公安机关依法追究刑事责任”。

　　3.建议赋予镇街应当直接解散业主委员会的授权。

　　（十）关于第二十五条物业费缴纳。

　　建议在不公布业主姓名等敏感信息情况下，物业企业可在红线区域内的相应位置，公示欠费业主的房号、欠费时间与欠费金额等信息。

　　（十一）关于第二十九条中的无物业小区物业管理。

　　建议细化无物业小区管理措施，积极探索区国有物业企业进行公益性的兜底管理模式，待小区基本功能健全后，再聘请专业物业公司去进行统一管理。

　　（十二）关于第二十八条至第二十九条停车位管理。

　　1.建议增加一款，即推动居民小区周边道路夜间设立免费停车时段，方便小区停车。

　　2.建议考虑路边咪表作为区域内片区化真正解决当下车位配比不足，满足社会发展需求的问题。

　　3.民法典等上位法未限制建设单位对车位向业主以外的其他人销售或租赁的处分权，但草案直接限制了建设单位对车位车库向小区以外的单位和个人进行销售和租赁的权利。

　　4.建议取消“租赁合同期限不得超过六个月”的规定。

　　5.第二款罚则无相应法律依据，举例北京与苏州相关规定，均无相应处罚条款，谨慎考虑法律出处问题。

　　（十三）关于第三十条与第三十一条空中缆线治理。

　　1.建议增加运营单位罚则；

　　2.建议将业主与物业服务人罚款标准予以统一。

　　（十四）关于第三十二条建筑物外立面整治。

　　1.建议增加一项禁止性行为，即“擅自封闭阳台行为”。

　　2.第二款中“属于业主公共部分的，应当按照物业服务合同进行妥善修缮、养护”，建议修改为“应当根据物业服务合同在合理期限内进行修缮和养护，如果涉及住宅专项维修资金或者一事一筹，应及时通知相关业主”。

　　（十五）关于第三十四条住宅小区“牛皮癣”整治。

　　建议明确政府部门的公益性质广告是否属于禁止范围。

　　（十六）关于第三十五条与第三十六条违法搭建整治。

　　1.建议提高逾期不改正的处罚标准，即“按照占用面积处每平方米一千元罚款，并进行强制性清理”；

　　2.建议修改物业服务人劝阻、制止无效向数字城管等平台反映的时间，即将“二十四小时”修改为“四十八小时”，明确报告方式与途径，电话、微信等渠道均可；

　　3.建议将第三十六第一款中“物业服务人应当按照管理规约限制相关施工人员、建筑材料进入住宅小区”修改为“劝阻而且是通过正常渠道进入小区的施工人员和建筑材料，对于劝阻无效的，应当立即向有关政府部门进行报告。”

　　4.对于第三十六条第二款罚则，建议首先给予整改机会，对该项目首次出现行为的予以警告，对整改不力已经造成相关影响或屡次出现的进行处罚，处罚金额建议下调到5000元以内。

　　（十七）关于第三十七条与第三十八条中执法部门表述。

　　建议对“有关执法部门”予以明确确定的执法单位。

　　（十八）关于草案整体架构。

　　1.建议增加业主义务，即住宅小区业主、物业使用人应当遵守国家和本市住宅小区管理、房屋使用安全、消防安全、卫生防疫等规定，履行自治公约和管理规约，依法配合社区治理和综合治理工作。

　　2.本草案罚则很多，有13个罚款与3个没收，是否有以罚代管的倾向，同时将增加行业主管部门与基层执法单位的工作压力。

　　3.建议增加老旧小区物业专项维修资金如何追缴条款。

　　4.建议出台第五、七、八与十七条相关内容的实施细则。

　　5.建议增加普法宣传，尤其是对于业主在用电、违法搭建安全知识方面的培训。

　　三、对听证会各方意见的处理建议

　　（一）关于第二条中的表述。

　　1.拟不采纳，目前的表述主要参考《中共中央国务院关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》中“（三）主要目标。力争用5年左右时间，建立起党组织统一领导、政府依法履责、各类组织积极协同、群众广泛参与，自治、法治、德治相结合的基层治理体系，健全常态化管理和应急管理动态衔接的基层治理机制，构建网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的基层管理服务平台”，不作修改。

　　（二）关于第六条中的表述。

　　1.拟不采纳，业主大会的决定效力已在《中华人民共和国民法典》有明确规定，议事会与业主大会决定相冲突时，确以业主大会有效表决结果为准。

　　2.拟不采纳，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款规定，制定议事规则和管理规约属于业主大会决定事项，议事会不能“形成自治公约、管理规约”。

　　（三）关于第七条中的表述。

　　拟不采纳，双向兼职并未影响业主参选业主委员会的权益。

　　（四）关于第八条的表述。

　　拟不采纳，社会组织范围与条件在《社会团体登记管理条例》已有明确规定，不再重复。

　　（五）关于第九条、第十一条的物业管理委员会。

　　拟不采纳，《珠海经济特区物业管理条例》不是本规定（草案）的上位法，在法律效力方面不产生冲突；兼顾物业管理委员会政府与业主共同参与属性，业主人数不低于二分之一标准适当；物管会的职责等同于过渡时期的业主委员会，与业主委员会监督主体相同。

　　（六）关于第十七条表述。

　　拟采纳作为立法修改建议，删除“管理”二字。

　　（七）关于第十九条中的物业服务人擅自提前撤出物业区域的表述。

　　拟采纳作为立法修改建议，修改为“未依法提前撤出”。

　　（八）关于第二十二条中的表述。

　　1.拟不采纳，根据执法单位反映，实践中存在业委会滥用业主共有收益的现象，建议将共有收益补充到专项维修资金里面，由政府统一监管使用。

　　2.拟不采纳，物业服务人系商事主体，与自然人不同，处罚金额应因人制宜。

　　（九）关于第二十四条加强业主委员会规范运作。

　　拟不采纳，构成犯罪由公安机关依法追究刑事责任是应有之义务。

　　（十）关于第二十五条物业费缴纳。

　　拟不采纳，《珠海经济特区物业管理条例》第六十三条已有相关规定。

　　（十一）关于第二十九条的无物业小区物业管理。

　　拟部分采纳作为立法修改建议，细化无物业小区管理措施，但暂不能明确由区国有物业企业进行公益性的兜底管理模式，将产生小区纷纷解聘物业转由政府兜底现象。

　　（十二）关于第二十八条至第二十九条停车位管理。

　　1.拟不采纳，设立夜间免费停车时段不宜在条例中规定。另外，关于增加路边咪表作为区域内片区化真正解决当下车位配比不当的问题，在条例中已有原则性规定。

　　2.关于民法典等上位法未限制建设单位对车位向业主以外的其他人销售或租赁的处分权，但草案直接限制了建设单位对车位车库向部分单位和个人进行销售和租赁的权利，将汇报市人大常委会，由立法机关确定。

　　3.拟不采纳，规定“租赁合同期限不得超过六个月”符合实践需要且不违背民法典。

　　4.拟不采纳，取消第二款罚则将导致出现违法行为而无相应措施解决日益增多投诉现象。

　　（十三）关于第三十条与第三十一条空中缆线治理。

　　拟不采纳，关于是否增加运营单位罚则问题，已由市工业和信息化局向省厅报告请示，复函要求不增设对运营单位的罚则。

　　（十四）关于第三十二条建筑物外立面整治。

　　1.拟不采纳，“擅自封闭阳台”属于违法搭建行为，按照《珠海经济特区城乡规划条例》进行处理，本条例不再重复规定。

　　2.拟不采纳，服务期限属于物业服务合同内容，不需要重申在服务期限内根据物业服务合同进行修缮和维护。专项维修金使用办法在《珠海市物业专项维修资金管理办法》有详细规定，本条例不再重复。

　　（十五）关于第三十四条住宅小区“牛皮癣”整治。

　　拟采纳作为立法修改建议，后续明确政府部门的公益性质广告是否属于禁止范围。

　　（十六）关于第三十五条与第三十六条违法搭建整治。

　　1.拟不采纳，经向市城市管理综合执法局咨询，当前罚则符合“过罚相当”原则，如果“按照占用面积处每平方米一千元罚款并进行强制性清理”，处罚太重，且强制性清理的对象不特定，建议保留原有罚则。

　　2.拟不采纳，违法搭建、破坏承重结构、违法改变房屋原始设计等行为属于严重危害房屋安全的行为，需要物业服务人二十四小时内及时报告相关部门，及时阻止违法行为。

　　3.拟部分采纳作为立法修改建议，在第三十六第一款增加“对于劝阻无效的，物业服务人应当立即向有关政府部门报告”。

　　4.拟不采纳，违法搭建、破坏承重结构等行为属于严重危害房屋安全的行为，该罚则为压实物业服务人报告义务、减少此类违法行为发生而设置。

　　（十七）关于第三十七条与第三十八条中执法部门表述。

　　拟不采纳，此处的“执法单位”是泛指所有在住宅小区范围内有执法权的单位，不是特指。

　　（十八）关于草案整体架构。

　　1.拟不采纳，关于增加业主义务，如住宅小区业主、物业使用人应当遵守国家和本市住宅小区管理、房屋使用安全、消防安全、卫生防疫等规定，履行自治公约和管理规约，依法配合社区治理和综合治理工作等，在《珠海经济特区物业管理条例》和其他单行法规中已有明确、详细规定，本条例不再重复。

　　2.其它涉及立法思路与框架建议将后续作进一步研究。

                                                                                                   珠海市住房和城乡建设局

                                                                                                   2023年8月22日